一般的に建物の高さを示すときには単に地上○○mという表現をします。

地上といっても厳密に言えば建物周囲には水勾配や、ランドスケープで起伏を設けたりとその高さは条件や計画により様々です。

建築基準法ではそれらの条件によって高さの測り方に違いが出ないよう、建物の高その基準が示されてます。

それが「地盤面」です。

プロでもよく間違って使われるのが「平均地盤面」です。これは「別表第4 日影による中高層の建築物の制限」にのみ適用される用語です。

単純に言えば「地盤面」建築単体の高さを出すとき、「平均地盤面」は同一敷地内の用途上不可分の複数の建築物があるときの違いでしょうか。

建築基準法だけでなく他の法律でも似た文言が出てくるので注意が必要ですね。